会员法讯第81期

法讯速递

  两部门发布意见：房产经纪机构要合理降低服务费用

  为规范房地产经纪服务，2023年4月27日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》(建房规〔2023〕2号)，就二手房中介费过高、明码标价、操纵经纪服务收费等问题提出具体要求。

  一、加强从业主体管理。严格落实房地产经纪机构备案制度，市、县住房和城乡建设部门要全面推行经纪从业人员实名登记。经纪从业人员提供服务时，应当佩戴经实名登记的工作牌、信息卡等，公示从业信息，接受社会监督。

  二、明确经纪服务内容。房地产经纪机构提供的经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是房地产经纪机构为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是房地产经纪机构接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

  三、合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

  四、严格实行明码标价。房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

  五、严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的，市场监管部门依法开展反垄断调查。

  六、规范签订交易合同。各地住房和城乡建设部门要制定房屋买卖合同、租赁合同、经纪服务合同示范文本。房地产经纪机构应当在经营场所醒目位置公示合同示范文本，方便交易当事人使用。房地产经纪机构促成房屋交易，应当通过房屋网签备案系统办理房屋买卖、租赁合同网签备案。

  七、加强个人信息保护。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

  八、提升管理服务水平。市、县住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台，房地产经纪机构发布的房源信息，应当通过平台进行核验。加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。

  九、加大违法违规行为整治力度。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

  十、加强行业自律管理。

以案释法

  建设工程内部承包合同的效力如何认定？

  案例索引：（2015）民申字第2872号

  王洪与江苏登达建设集团有限公司（以下简称“登达公司”）、江苏登达建设集团有限公司河北分公司（以下简称“河北分公司”）建设工程施工合同纠纷一案，2009年10月18日，河北分公司（甲方）与王洪（乙方）签订《河北分公司项目施工内部承包合同》（以下简称《内部承包合同》），将河北分公司总包的河北邯郸荣盛锦绣花苑二期A标段13#、14#、S1物业用房及四标段1#车库土建工程发包给王洪施工，2011年7月，工程陆续竣工并投入使用。王洪诉请河北分公司支付剩余工程款和保证金503.135万元。因河北分公司是登达公司的分公司，不具备法人资格，故要求登达公司承担欠付工程款的连带责任。本案其中一个争议焦点即为《内部承包合同》是否有效。

法院观点

该案经过一审、二审后，登达公司向最高人民法院申请再审，最高人民法院认为登达公司承包业主发包的相关工程后，河北分公司与王洪签订《内部承包合同》，将部分工程分包给王洪施工。登达公司主张王洪系本公司职工，但未能提交与王洪签订过劳动合同或支付过工资等能够直接证明双方存在劳动关系的证据。因王洪并非登达公司职工，双方签订的《内部承包合同》并不符合内部承包的法律特征。《内部承包合同》约定，河北分公司收取管理费，在扣除税费、管理费等相关费用后所有经济责任由王洪自负盈亏，该行为违反了法律、行政法规强制性规定，双方签订的《内部承包合同》应认定为无效。登达公司关于《内部承包合同》有效的主张不能成立，本院不予支持。

律师观点

  结合部分法院对出台的意见及相关案例，法院认定内部承包合同有效一般需要具备两个条件：1.施工企业与内部承包人具有劳动或隶属关系。2.施工企业为其下属分支机构或职工提供资金、技术、设备、人力等方面的支持。当然，内部承包合同的效力认定，还需结合项目背景情况、合同具体条款约定、实际履行情况进行综合判断。实践中，往往打着内部承包合同的名义，实际为转包、违法分包、挂靠，比如内部承包人在施工企业中标前就与建设单位接洽工程具体事宜，甚至已经进场施工，即使后期与施工企业建立劳动关系，签订内部承包合同，并通过施工企业账户进行收付款，也很有可能被认定为借用施工企业的资质承揽工程，属于挂靠而非内部承包关系，内部承包合同因违反了法律、行政法规强制性规定而无效。实践中，还有各种各样的因素都有可能对内部承包合同的效力造成影响。

法务问答

  问：建设工程内部承包合同被认定为无效，是否影响施工企业收取管理费？

  答：目前没有统一的法律规定。最高人民法院第二巡回法庭2020年第7次法官会议意见认为，建设工程施工合同因非法转包、违法分包或挂靠行为无效时，对于该合同中约定的由转包方收取“管理费”的处理，应结合个案情形根据合同目的等具体判断。视转包方是否实际参与了施工组织管理协调，进行参照合同约定处理或不予支持。

  最高人民法院民事审判第一庭2021年第21次专业法官会议意见也认为，合同无效情形下，承包人、出借资质的企业如不实际参与工程施工，既不投入资金，也不承担风险。该管理费实质上并非承包人、出借资质的企业对建设工程施工进行管理的对价，而是一种通过转包、违法分包和出借资质违法套取利益的行为。此类管理费属于违法收益，不受司法保护。

  而在司法判例中，有直接认定合同无效不支持管理费，也有根据是否参与管理来认定是否支持管理费，还有的法院结合具体情况酌定调整管理费。  

  综上，内部承包合同无效可能导致施工企业存在无法收取管理费的风险，但如果施工企业在施工过程中积极参与管理并有证据予以证明，则可以降低上述风险。

温馨贴士

  阶段性降低失业保险费率政策延续实施至2024年底

  为进一步减轻企业负担，增强企业活力，促进就业稳定，根据人力资源社会保障部、财政部、国家税务总局有关规定，结合浙江实际，浙江省人力资源和社会保障厅、省财政厅、国家税务总局浙江省税务局于近日联合印发《关于阶段性降低失业保险费率有关问题的通知》。

  《通知》明确，浙江从2023年5月1日至2024年12月31日（费款所属期），继续实施阶段性降低失业保险费率政策，全省失业保险单位费率、个人费率仍分别按0.5%执行。各地要合理制定失业保险基金使用计划，确保失业保险待遇按时足额发放，切实保障基金支付可持续。

  此次延续实施降费率政策，不分单位性质、不分行业，包括中小微企业、以单位形式参保的个体工商户在内的参保单位将普遍受益。各地通过内嵌征缴比例到信息系统，基本上实现降费率“直兑直达”，企业无需申请，零成本享受政策。在政策实施中，职工权益不受影响。

本期撰稿

浙江一建建设集团有限公司

      联系人：戴怡益

      联系电话：15088604200