会员法讯第84期

一、法讯速递

新修订《工业项目建设用地控制指标》提高工业用地准入门槛

近日，《自然资源部关于发布<工业项目建设用地控制指标>的通知》（下称《指标》）发布，这标志着我国工业项目建设用地将实行新的控制指标。

新修《指标》是为了贯彻落实党的二十大关于“实施全面节约战略，推进各类资源节约集约利用”的部署，提升工业用地单位面积利用效率和产出水平。它由总体要求、指标说明和附表3部分组成。

《指标》修订主要有三方面变化：

1.细化了指标体系。旧《指标》包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、投资强度、绿地率5项指标。而新《指标》将控制体系分为规范性指标和推荐性指标，其中规范性指标包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重3项，推荐性指标包括固定资产投资强度、土地产出率、土地税收3项。

2.提高了工业用地准入门槛。在旧《指标》中，工业项目的建筑系数应不低于30%。而新《指标》要求，一般性行业建筑系数至少要达到40%（及以上），化工制造、金属冶炼等个别行业可以放宽到30%（及以上）。新《指标》通过提升建筑系数和容积率，提高了工业用地准入门槛，有效控制工业项目堆场和其他构筑物占地，也促进企业增加单位面积土地投入。

3.明确了违约责任。与旧《指标》不同的是，新《指标》明确工业项目竣工、投产、达产验收时，未达到《指标》要求的，地方相关主管部门要根据各自职责，依据合同约定追究违约责任。将违约责任成文化，有助于企业在执行过程中严格遵守控制指标要求，切实提升工业用地效率和效益。

二、以案释法

管理费到底能不能收?

●案件索引

最高人民法院（2021）最高法民申 2918 号再审申请人王贺与被申请人安徽天筑建设（集团）有限公司、阜阳市房屋管理局建设工程施工合同纠纷案

最高人民法院（2021）最高法民申 4125 号再审申请人蒋志兵与被申请人南通英雄建设集团有限公司、一审被告白山市广泽房地产开发有限公司、一审被告南通英雄建设集团有限公司长春分公司建设工程施工合同纠纷案

●最高法观点

2918号案认为，涉案《工程项目责任经营承包合同书》因非法转包而无效，此时如对管理费不予扣除，则会出现当事人在合同无效情形下所获利益大于合同有效时所获利益。故综合本案情况，天筑公司欠付王贺工程款数额时将相关管理费予以扣除并不缺乏依据。4125号案认为，虽然合同无效，但因建筑工程已竣工验收，施工方依然按约取得工程价款。南通公司对案涉工程进行实际管理，付出劳动，收取一定比例的管理费符合公平原则。

关于管理费问题，最高法第二巡回法庭2020年第7次法官会议纪要认为，如管理费属于工程价款的组成部分，而转包方也实际参与了施工组织管理协调的，可参照合同约定处理。对于转包方纯粹通过转包牟利，未实际参与施工组织管理协调，合同无效后主张管理费的，不予支持。最高法民一庭2021年第21次专业法官会议纪要认为，承包人或者出借资质的建筑企业不实际参与工程施工，既不投入资金，也不承担风险，请求实际施工人按照合同约定支付管理费的，不予支持。 

●律师观点

在合同无效的情况下，双方“约定”的管理费条款能否适用及如何适用问题，实务上做法不一。从最高法民一庭与第二巡回法庭的不同观点可以看出，最高法不同的部门对于该类问题意见也并不统一。所以在实务上不能拘泥于某一类观点，而需要看站在谁的立场来思考问题。

站在转包方角度，要尽力提供进行了管理的证据，比如举证证明提供了资金、人员、财务上的支持，故可主张收取管理费。如果站在实际施工人角度，则要尽力举证证明工程所涉资金、人员均由己方负责，转包人未提供相应帮助，故不应收取管理费。

三、法务问答

问：杭州市城乡建设委员会《关于全面推广应用承插型盘扣式脚手架的通知》（杭建工发〔2021〕358号）文发布后，正在施工的项目是否必须对钢管脚手架进行更换？如果更换，能否增加工程价款？

答：2021年11月15日，杭州市城乡建设委员会发布《关于全面推广应用承插型盘扣式脚手架的通知》，通知要求：2022年1月1日起，在新开工的政府投资项目及创建杭州市建设工程施工安全生产标准化管理优良工地中推广应用承插型盘扣式脚手架；2022年6月1日起，在新开工的房屋建筑和市政基础设施工程中推广应用承插型盘扣式脚手架。

对该文的理解应用，可从以下几个方面着手：第一，该文中虽使用“推广应用”，而非“强制应用”，但在检查中如发现未按通知要求使用盘扣式脚手架的，可能被责令停工整顿；第二，适用范围为新开工项目，而非所有在建项目；第三，新开工项目的判断标准是开工时间在文件发布之后，开工时间以开工令、开工报告等开工文件确定的开工时间为准；第四，新开工的项目在签订合同时约定用钢管搭设脚手架的，可以政策变化为由与业主方协商变更合同约定、向业主方提出索赔、增加费用的请求。

四、温馨贴士

中标合同实质性内容不得变更，不代表施工过程中对合同价不得作出任何调整

《招标投标法》第四十六条规定，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。《招标投标法实施条例》第五十七条规定，招标人和中标人应当依照招标投标法和本条例的规定签订书面合同，合同的标的、价款、质量、履行期限等主要条款，应当与招标文件和中标人的投标文件内容一致。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第二条规定，招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。

招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，人民法院应予支持。

第二十三条规定：“发包人将依法不属于必须招标的建设工程进行招标后，与承包人另行订立的建设工程施工合同背离中标合同的实质性内容，当事人请求以中标合同作为结算建设工程价款依据的，人民法院应予支持，但发包人与承包人因客观情况发生了在招标投标时难以预见的变化而另行订立建设工程施工合同的除外。”

根据以上规定，中标后双方当事人不得就合同价款等实质性内容进行变更，否则变更容易被认定为无效。这是否意味着，中标后双方不能对合同价款等内容作任何调整？答案是否定的。众所周知，建设工程履行期限长，合同履行过程中会出现一些在订立合同时难以预料的情形。当出现以下情形时，一般可以调整合同价：一是发生索赔事件，比如法律的变化、场外交通的变化、市场行情的异常波动等；二是发生工程变更，增加或者减少工程量。当发生以上情形时，承包人提出索赔请求，或者双方当事人约定工程变更的价格调整，并不构成对原合同实质性内容的变更，该种调整不违反法律规定。另外，有些工程的变更还会受到概算的限制，这是另一个需要考虑的问题。

本期撰稿：

浙江智仁律师事务所

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