会员法讯第88期

一、法讯速递

国务院出台房改新政 住房建设进入新阶段

近日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”），明确了两大目标：一、加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋；二、推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

“14号文”在功能和市场定位层面，对保障性住房和商品住房进行了区分，同时商品住房作为满足改善性住房需求的商品属性得到确认。对于房地产市场而言，这意味着两个层面的变化：

一是保障性住房的建设需求上升，有助于稳定房地产投资；

二是商品房市场的调控政策有望进一步优化，一些限购、限价政策可能调整，合理的刚性与改善性住房需求将得到释放。

二、以案释法

工程长期停工导致合同解除，且长时间没有复工的，质保金应当如何处理？

●案例索引

 (2017)最高法民终252号，上诉人中国新兴建设开发总公司与国泰纸业（唐山曹妃甸）有限公司建设工程施工合同纠纷

●法院观点

对争议焦点“国泰纸业公司向新兴建设公司支付工程欠款数额时应否扣除质保金”，最高法在判决书中作如下分析：根据双方于2013年12月10日签订的《建设工程施工合同》专用条款第68条约定“质量保证金是用于承包人对工程质量的担保。承包人未按约定及有关法律法规的规定履行质量保修义务的，发包人有权从质量保证金中扣留用于质量返修的各项支出”“除专用条款另有约定外，工程竣工验收合格满二年后的28天内，发包人应将剩余的质量保证金返还给承包人。剩余质量保证金的返还，并不能解除承包人按合同约定应负的质量保修责任”，国泰纸业公司作为发包人，返还所扣留的质量保证金的时间是“工程竣工验收合格满二年后的28天内”，但这是在工程能够竣工验收合格的情形下。本案中，因资金问题，案涉工程已于2015年1月停工至今，并且新兴建设公司在一审时的诉请之一，就是解除《建设工程施工合同》，在此情形下，在新兴建设公司和国泰纸业公司之间，案涉工程不可能再满足竣工这一条件，故有关质量保证金的返还问题不能直接适用上述规定。鉴于案涉工程已于2015年1月停工，至今已经超出两年，在此期间，国泰纸业公司并未提出证据证明案涉工程存在质量问题以及需要进行质量返修，故其主张应继续扣留质量保证金没有依据。

●律师观点

实务中，在建设工程并未完工的情况下，双方解除施工合同，必然会产生与结算相关的一系列问题，质保金是否应当扣留往往也是较为普遍的争议之一。

首先针对质量保证金，在住房和城乡建设部、财政部发布的《建设工程质量保证金管理办法》（建质[2017]138号）中明确了质量保证金的定义。第二条第一款明确：“本办法所称建设工程质量保证金（以下简称保证金），是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。”所以，工程的质量保证金并不是在工程款之外额外产生的，它属于甲方应付给乙方的工程款的一部分，只是这一部分被赋予了独特的担保作用，旨在保证承包人履行维修义务。

其次，根据《民法典》第五百六十七条规定：“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”最高人民法院在（2020）最高法民终337号判决书中，认为质保金条款属于结算条款，合同解除不影响质保金条款效力，因此在合同约定的条件满足时，工程质量保证金才应返还施工方。

但本案中，案涉项目因发包人原因无法竣工验收，案涉工程已停工超两年并且没有复工迹象。发包人也并未提出相应证据证明案涉工程存在质量问题以及需要进行质量返修，因此，最高院改判发包人不应当扣留质量保证金。

三、法务问答

问：缺陷责任期和保修期的区别是什么？

答：《建设工程质量保证金管理办法》第二条第三款规定：“缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定。”。第十条规定：“缺陷责任期内，承包人认真履行合同约定的责任，到期后，承包人向发包人申请返还保证金。”

《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年4月23日实施）第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。超过保修期限的，承包人则无义务实施保修。保修期限与工程质量保证金无关，发包人不能以保修期未届满为由，拒绝向承包人返还工程质量保证金。

缺陷责任期不同于质量保修期，质量保证金返还后，并不影响发包人主张保修责任。

四、温馨提示

当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年后可请求返还。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条规定：“有下列情形之一，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持：（一）当事人约定的工程质量保证金返还期限届满。（二）当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年。（三）因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。”

质量保证金所对应的缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务，且发包人预留质量保证金的期限。依据《建设工程质量保证金管理办法》的规定，其期限一般为1年，最长不超过2年，从工程通过竣工验收之日起计。

而保修期对应的则是工程竣工验收合格后，承包人对工程出现的质量问题承担保修义务的期限。对于保修期限，《建设工程质量管理条例》第40条规定了各类工程的最低保修期限，且保修期限最低为2年。实践中，缺陷责任期届满后，工程仍然处于保修期内的情况时有发生。故《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条规定：“发包人返还工程质量保证金后，不影响承包人根据合同约定或者法律规定履行工程保修义务。”

如合同中对于质量保证金返还的期限未约定或约定不明，法院及仲裁庭可以根据施工合同通用合同条款的约定，或《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》《建设工程质量保证金管理办法》的相关规定，确定返还质量保证金的缺陷责任期为2年。

本期撰稿

浙江三丰建设集团有限公司

联系人：张海建

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